你好，我跟你讲，最近有朋友想要在成都买房，我在给他们提建议的时候，发现很多人其实不太清楚该怎么安排首付和月供的问题。房价这几年涨了不少，但也稳定了许多，不过买房毕竟是大事，得先算清楚这笔账，不然可能后悔。成都的不同区域，房价差别挺大的，有的地方一套房子能做到几百万，而有的地方只要几十万就能买个小户型。不过关键不在于总价，而是你能拿出多少首付，以及每个月要还多少钱。
了解成都房价现状，别被谣言吓得不敢出手
说起成都房价，大家听到的估计有两种声音，一种是房价涨得很快，另一种是说市场遇冷了。其实说到底，还是看你在哪个区域、关注哪种房子。比如，成都不一样圈层房价差异很大，中心城区像锦江区、青羊区，一套90平米的房子，就算普通装修，也要二三百万起，首付得三成以上，也就是70多到100万，这种情况对大部分工薪族来说，压力不小。而天府新区、新都区一些楼盘，同样面积的房子，可能只要二百万出头，首付按照三成来算，也就是60万左右，压力就小得多。
别光听销售人员的话，我给你讲个例子。假如你在郊区买了一套120平米的房子，总价280万，按照成都目前的首付比例30%，你的首付要掏84万。而现在，个人所得税方面，首套房房贷利息还能抵个税，对于一些高收入家庭，能省十几万甚至更多，这些都得算进去。
如何计算你的首付能力，避免凑不够钱
要我说，买房前先问自己三个问题：你有多少钱能用作首付？你的月收入是多少？能不能接受月供占收入比超过30%？现在银行的要求一般是，月供不能超过月收入的50%，但我觉得30%更安全，不然很容易感觉到经济压力。
举个例子，假设你月收入1万，那在成都中心城区买个小户型，比如单价2万左右的楼盘，总价140万，公积金贷款加商业贷款组合，三成首付就是42万。月供假设按照30年贷款，首付42万，利率5%，月供大约4700元。你的月收入1万，月供占47%，按照银行规矩，可以贷，但你自己肯定会觉得喘不过气来，尤其是遇到还花呗的日子，又得吃土。所以，如果月供会让你花掉大部分收入，那还不如先等等，或者考虑个好一点的还款计划。
多种贷款方式如何选择？公积金+商业贷款
说到贷款，很多人可能觉得贷款越少越好，这样手续简单。但其实贷款太多对你来说风险大，反之，贷款太少对你资金压力大，关键是得结合自己的情况。
成都目前公积金贷款利率低，可贷金额又不少。这里有个小窍门，如果你公积金账户余额比较多，尽量多贷点公积金，因为利率低，还得多亏你运气好，公积金比例高，比如双职工，两人加起来能贷120万。但成都公积金贷款额度这么高，也得看你供款年限，公积金贷款有个规定，最少得连续缴满半年。但是呢，如果你名下没有商业贷款记录，最多可以贷100万，至于贷款利率，那必须比商业贷款低不少。举个例子，公积金贷款5年期以下利率可以说是现在最低的了，比银行商业贷款低超过0.4个百分点。
当然，如果你公积金额度不够，可搭配商业贷款，只是商业贷款利息高，但总归好过全款。千万不要只盯着公积金或商贷一部分，要整体规划。比如许多年轻人，收入一般但公积金卡得死，所以不敢贷款，其实这样想就错了。你不是一定要公积金就能贷款，商贷也可能你买得起房，只要你按要求来，别把公积金全压进去。
别把首付格局定死，有些钱可以灵活挪用
我之前也见过一些朋友，提前还过房贷，那是因为他们工作不太稳定，或者预期收入无法稳步提高，所以不敢贷太长时间。买的房子总价越高，其实月供是约等于与总价成正比的，贷款时间更长，月供就越少。你可能会想，还贷款时间越长越好，能省点月供。还不懂得这个？其实没什么，所有事情都有两面性，至少我是这么想的。
比如，同样是100万的房子，30年还清，月供可能三四千，而如果15年还清，月供就会多很多，比如5到6千甚至更多。你得看你自己的承受程度。当然，年轻人买的房子普遍更便宜，因为没多少首付，所以八成是用商贷。也有朋友，会选择用公积金+商贷结合的方式，这样能在有限的首付基础上尽量延长贷款期限，虽然月供会多一些，但总好过刚开始就掏空钱包。
另外，首付款不一定非要一次性掏齐，现在银行对于账户流水有要求，比如装修、理财支出等，如果你能提供这些资料，其实可以自由安排资金顺序。但如果你实在没什么可动用的，那也没关系，有的银行提供阶段性付款，或者公积金可以用来冲抵。
房价还会涨吗？要不要现在出手
成都的房价，说实话，去年确实有些热门区域涨得厉害，可是呢，今年完全是不一样了，除非你是刚需，高预算买在高周转区域，否则不建议你盲目跟风。如果是普通工薪阶层，买小户型是划算，一旦面积放大，总价就飞起来，从三四百等到下半年，选个咬掉些牙的房源，不如选个合适自己的。
当然了，买房子又有计划的呢，是你说手头宽裕，或者你希望等待降价，但那样容易错过带看。这里有句话我很认可，适合的才是最好的，与其省三千，到时后悔，不如用市场价能容忍的预算，找到舒适的家。
总结经验，让你买房少走弯路
我朋友之前也面临过这样的问题，为了筹首付去东拼西凑，结果房子买是买了，但是月供吃掉了他收入的大部分，生活质量直线下降。现在大家都知道了，月供能控制在30%以内是比较合适的，要是机会比较好，尽量找那些房价低、潜力大的区域，或者小户型、两室一厅，总价不用太高，低几百万是能买到不错的房。
总之，买房子是个长期的事，时间是朋友，耐心是根本。首先算清账目，规划好首付来源和月供能力；其次考虑区域和户型；最后，用好政策工具，公积金、商业贷款搭配，别忽略自身利益最大化。
